底地とは？不動産を所有するリスクと活用・売却方法を徹底解説

「親から相続した土地が底地だった」「地代収入はあるけれど少額で、固定資産税の方が高い」
そんな悩みを抱えている地主さんは少なくありません。

底地（そこち） とは、借地権のついた土地のことを指します。
所有していても自由に活用できず、しかも売却しようとしてもなかなか買い手がつかない——。

この記事では、底地の基本知識からリスク、活用・売却方法、実際の事例、そしてよくある質問までを徹底解説します。
「底地の扱いに困っている」「相続でどうしたらいいかわからない」という方に、具体的な解決策をご紹介します。

底地とは？

底地とは、借地人に土地を貸している地主が持っている土地の権利を指します。
借地人はその土地に建物を建てたり住んだりし、地主に「地代」を支払っています。

つまり、底地は「貸している土地」であり、表面的には地主が所有者でも、自由に処分・活用できない制約があります。

この2つが重なって初めて土地を「自由に売却・活用」できるのです。
逆に言えば、底地だけ・借地権だけでは価値が下がる傾向にあります。

底地はすでに借地人が利用しているため、地主が「自分で家を建てる」「駐車場にする」といった自由な利用はできません。

底地だけを売却しても、買い手が付きにくく、価格は市場相場の2〜3割程度に落ち込むことが一般的です。

底地を相続した場合、複数人で持ち分を分け合う「共有底地」になるケースもあります。
結果、借地人への対応や売却の意思決定がさらに難しくなります。

底地の固定資産税は地主が支払いますが、地代収入は低いため「赤字の土地」になってしまうケースも多いです。

この2つが重なって初めて土地を「自由に売却・活用」できるのです。
逆に言えば、底地だけ・借地権だけでは価値が下がる傾向にあります。

底地を所有している限り、借地人から地代収入を得ることができます。
しかし利回りは低く、固定資産税や相続税を考えるとマイナスになることも。

借地人は底地を買い取ることで「完全所有権」を得られるため、交渉が成立すれば比較的スムーズに売却可能です。

借地人と地主が協力し、底地と借地権をひとつにまとめて第三者に売却する方法。
これにより市場価格に近い値段で売却できます。

「すぐに手放したい」「借地人と交渉できない」という場合には、底地買取業者に売却するのが現実的です。
数日〜数週間で現金化できるため、相続後の整理にも向いています。

底地の価格は一般的に「時価 × 底地割合」で算出されます。
底地割合はエリアや契約条件によりますが、多くの場合は 20〜30％程度。

ただし、実際の取引価格はさらに低くなるケースもあります。

相続で底地を取得したが、維持費に困っていた地主。
借地人と交渉し、地代10年分に相当する価格で売却成立。
→ 毎年の管理負担から解放され、まとまった現金を得られた。

遠方に住んでおり借地人との交渉が難しかった地主。
専門業者に相談し、2週間で現金化。
→ 相続税支払いに間に合った。

底地を相続したものの、活用せず放置。
地代収入は年間20万円程度だったが、固定資産税が25万円。
→ 収益どころか赤字となり、結局安値で売却。