再建築不可とは？建築物が建っているのに再建築できない
再建築不可とは？「なぜ再建築できないか」徹底解説
「再建築不可物件」とは、今ある建物を取り壊すと、原則として新たな建物を建てられない土地のことを指します。
中古戸建として市場に出回ることはありますが、いざ解体や建替えを検討した瞬間に“壁”にぶつかります。
しかし重要なのは、“なぜ建てられないのか”を正確に把握すること。
原因によって、リスクの深さも、解決策の有無も、売却戦略もまったく異なります。
なぜ再建築できないのか？ ― 3つの代表的な原因
接道義務を満たしていない
建築基準法では、幅員4m以上の「道路」に、2m以上接していることが建替えの条件（いわゆる接道義務）です。
■ よくあるケース
間口が2m未満（1.8mなど）
路地状敷地（旗竿地）の竿部分が不足
私道に接しているが道路認定がない
建築基準法上の道路でない通路に接している
ポイントは「道路」として法的に認められているかどうか。
見た目が道路でも、法的には“ただの通路”というケースは少なくありません。
道路種別の問題（建築基準法42条）
道路には種類があります。
42条1項1号：公道（問題なし）
42条2項：いわゆる「みなし道路」
43条但書き（現・接道特例許可）
よくある誤解
「道路に接している＝再建築できる」ではありません。
2項道路の場合はセットバックが必要で、実質的に敷地が減少します。
さらに、42条道路に該当しない場合、再建築は原則不可。
ただし、行政の“接道特例許可”（旧43条但書）を取得できる場合もあります。
建築基準法施行前からの既存不適格
古い建物の中には、法整備前に建築され、現在の基準を満たしていないケースがあります。
接道不足
道路幅員不足
市街化調整区域内
位置指定道路の失効
この場合も建替えは不可。ただし“利用価値”は残ります。
再建築不可と一言でまとめても、上記のように複数の原因があり、それぞれリスクや解消の方法は異なります。
再建築不可の将来的リスク
■ 融資がつきにくい
金融機関の担保評価は厳しくなります。
住宅ローンが使えず、現金購入またはノンバンクになることが多い。
→ 結果として売却価格は相場より低下。
■ 建替え不可＝出口戦略が限定
購入者が限定されるため、将来売却時も流動性が低い。
相続後に「売れない土地」として残るケースもあります。
■ 老朽化リスク
建替えができないため、修繕やリフォームで延命するしかありません。
構造体に重大な瑕疵が出た場合、解体＝更地になると建てられない。
■ 空き家リスク
使われないまま放置されると…
固定資産税増
特定空家指定
倒壊リスク
行政指導
などの問題が発生する可能性があります。
それでも価値はある ― 売却方法の選択肢
再建築不可＝売れない、ではありません。
大切なのは、原因ごとの出口戦略です。
隣地との調整（境界・通行承諾・買い増し）
間口不足の場合、隣地を一部取得することで接道2mを確保できるケースがあります。
隣地買い増し
交換
越境解消
権利関係に強い不動産会社がカギとなります。
接道特例許可（旧43条許可）を目指す
完全に道路要件を満たさなくても、
一定条件下で建築許可を得られる可能性あり。
行政協議・事前審査が必要。
投資用として販売
再建築不可でも、
現況賃貸中
表面利回り重視
都心部で土地値安い
この場合は投資家が対象になります。
特に東京23区ではニーズ確実に存在します。
どのような戦略で出口を目指していくか、それぞれに精通し実績のある不動産会社に出会えるかどうかで、価値が変わってくると言っても過言ではありません。
価格が大きく変わる「調査力」
同じ再建築不可でも、
本当に不可なのか？
条件付きで可能なのか？
一部救済があるのか？
ここを誤ると、数百万から数千万円単位で差がでます。
必要な調査
建築指導課確認
道路台帳取得
位置指定道路図
公図・測量図確認
既存建物調査
隣地ヒアリング
“調査しない不動産会社”では適正価格は出ません。
FAQ（よくあるご相談）
「20年前に買ったが建て替えできないと言われた」
「相続したが売れない」
「不動産会社に断られた」
「道路が私道で複雑」
解決方法は必ず一つとは限りません。
しかし“正しい調査”から突破口は見えてきます。
再建築不可の本質は、
法律×道路×間口×権利関係の総合問題。
安易に「売れません」「建てられません」と言われたら、
それは本当でしょうか？
・接道が足りないだけ
・道路認定を確認していないだけ
・許可申請を試していないだけ
ということも多いのです。
再建築不可でお悩みの方へ
-
相続した土地の処分に困っている
古家を解体するか悩んでいる
他社に断られた
できるだけ高く売りたい