共有持分とは？不動産を共有するリスクと解消方法を徹底解説

「相続で兄弟と土地を分け合った」「実家を親族と共有している」
このような不動産の共有名義は珍しくありません。

しかし実際には、共有名義の不動産（共有持分）はトラブルの温床になりやすく、放置すれば資産ではなく負担になってしまいます。

この記事では、共有持分の基本からリスク、解消方法、実際の事例、そしてよくある質問までを徹底解説します。

共有持分とは？

不動産の「所有権」を複数人で分け合って持つことを、共有持分と言います。

例：土地を3人で相続した場合、それぞれが3分の1ずつ所有権を持つ状態。このとき各人が持っている割合を「共有持分」と呼びます。

一見公平に思える共有ですが、実は利用や管理に大きな制限があり、トラブルの原因となりやすいのです。

不動産を大規模に修繕したり、全体を売却したりするには共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対すれば進められません。
→ 【事例】雨漏りが発生して修繕が必要だったが、1人が費用負担を拒否し建物の劣化が進行。

「短期賃貸」「外壁修繕」などの管理行為は過半数の持分が必要です。
2分の1では過半数に届かないため、しばしば合意ができません。

共有者は自分の持分を自由に売却できます。
その結果、まったく知らない第三者と突然共有関係になることも。

民法では共有者はいつでも「共有物分割請求」ができます。
最悪の場合、裁判で競売にかけられ、市場価格より安く処分されることも。

1/2の持分がさらに子ども3人に相続されれば、1/6ずつに細分化。
人数が増えるほど合意形成は困難になります。

有持分だけを売却する場合、市場価格の1/2〜1/3程度まで下がるのが一般的です。

また共有持分のみで取り扱いを行う不動産会社も多くはなく、適正な査定結果を得られないご相談も多くいただきます。

結果的に、共有持分は「資産」ではなく「負担」に変わるリスクがあります。

土地を物理的に分け、それぞれが単独所有者になる方法。
→ 広い土地なら有効だが、狭小地や建物付きでは現実的でないことも多い。

共有者の1人が不動産全体を取得し、他の共有者に現金で代償を支払う方法。
公平だが、買い取る資金力が必要。

不動産全体を売却し、売却代金を分配する方法。
ただし共有者の誰かが反対すれば実行できない。

相続時に「誰が取得するか」を決めておけば、共有自体を避けられる。

持分売却はもっとも現実的でスピーディーな解決策。

兄弟3人で1/3ずつ共有していた土地。
合意形成が困難だったため、1人が専門業者に持分売却。
→ 数日で現金化し、トラブルから解放。

兄が全体を取得し、弟に現金を支払う形で合意。
→ 不動産を維持しつつ、相続トラブルを回避。

兄弟間で合意できず裁判に発展。
→ 裁判所が競売を命じ、市場価格の7割程度で売却。
全員が不満を抱える結果に。